Nov

19

Posted by : Juan Sanchez Corzo | On : November 19, 2012

El viernes 16 de noviembre entró en vigor el Real Decreto-ley 27/2.012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios (http://www.boe.es/boe/dias/2012/11/16/pdfs/BOE-A-2012-14115.pdf) que, resumidamente, establece lo siguiente:

1.- Se suspende cualquier lanzamiento acordado en un proceso de ejecución hipotecaria, que afecte a la vivienda habitual de personas que se encuentren en uno cualquiera de los siguientes supuestos:

a) Familia numerosa.

b) Padre o madre solo/a con al menos dos hijos a su cargo.

c) Familia con al menos un menor de tres años.

d) Familia con al menos un miembro – o pariente hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, que conviva con la familia – discapacitado (discapacidad superior al 33%), dependiente o incapaz de trabajar.

e) Deudor hipotecario en paro y sin prestaciones por desempleo.

f) Familia en la que exista una víctima de violencia de género.

2.- La suspensión durará hasta el 16 de noviembre de 2.014, día a partir del cual podrá llevarse a cabo el lanzamiento, si no se acuerda antes la prórroga de este Real Decreto-ley.

3.- Además de las circunstancias relacionadas en el apartado 1, deberán concurrir todos los siguientes requisitos:

a) Que los ingresos totales de la familia sean iguales o inferiores al Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples, que en el 2.012 está fijado en 532,15 € al mes. En la actualidad, por tanto, el límite está en 1.596,45 €/mes.

b) Que en los últimos cuatro años anteriores a la solicitud la familia haya visto multiplicado por 1,5 el porcentaje de la renta familiar dedicado al pago de la vivienda habitual.

c) Que la cuota hipotecaria supere la mitad de los ingresos netos de la familia.

d) Que la ejecución hipotecaria provenga de un préstamo concedido para la adquisición de la única vivienda actualmente propiedad de la familia y que fuera concedido precisamente para la adquisición de esta vivienda.

4.- Todo lo anterior deberá acreditarse presentando los justificantes de todas las circunstancias exigidas, tal y como establece el Real Decreto.

5.- Esta medida será de aplicación a todos los procesos de ejecución hipotecaria en los que no se hubiese ejecutado aún el lanzamiento.

Ejecuciones hipotecarias

 

Apr

20

Posted by : Juan Sanchez Corzo | On : April 20, 2012

Esta vez le ha tocado el turno a la Audiencia Provincial de Córdoba, Sección 3ª, que el día 1 de febrero de 2.012 dictó un Auto estimando el Recurso de Apelación presentado por la parte ejecutada, que se había opuesto a la continuación de la ejecución cuando ya se había subastado el bien y se había adjudicado a la entidad ejecutante, por haber quedado desierta la subasta.

No es que sea loable, sino escrupulosamente legal, que el tribunal busque alcanzar la justicia material. Esta debe ser, de hecho, el fin subyacente en todas y cada una de las resoluciones que se dicten, tratando de dar al supuesto que se le plantea una respuesta “justa”, que es lo que, en definitiva, buscan las partes que acuden a la administración de justicia. Y es claro, mucho más en los últimos tiempos, que nuestros tribunales civiles, cuando tienen que enfrentarse a la avalancha de ejecuciones hipotecarias y consiguientes desahucios, con su gran carga de drama personal, sienten en sus carnes la enorme insatisfacción que les genera la aplicación de la legislación procesal e hipotecaria tal y como está redactada hoy en día.

Es esta búsqueda de la justicia material lo que está llevando a nuestros juzgados a buscar, de forma no solo ingeniosa, sino técnicamente rigurosa (sí, unas veces más y otras no tanto), alternativas a la aplicación literal de la ley. Chocan con una enorme dificultad, la dicción literal de la ley que, además, ha sido confirmada con la actitud del legislador, que no ha acogido hasta hoy la pretensión popular de permitir que los créditos hipotecarios se cancelen con la entrega del bien hipotecado y basta, sin que pueda continuarse después la ejecución contra el resto del patrimonio del deudor.

Es más, el legislador ha hecho ya dos reformas del sistema hipotecario procesal; en la primera, introdujo modificaciones de cierta relevancia a través del Real Decreto Ley 8/2011, de 7 de julio, subiendo al 60% el valor mínimo que ha de atribuirse al bien que se adjudica el ejecutante cuando la subasta ha quedado desierta; y en la segunda, mediante el Real Decreto Ley 6/2012, de 9 de marzo, aprobó medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios, contemplando la dación en pago como opción (véase nuestra entrada de fecha 27 de marzo de 2.012). Es evidente, por tanto, que el legislador tampoco es insensible a la situación, pero ha optado por dejar las cosas como están, aunque con matices. Y esta opción legislativa no puede ser ignorada por los tribunales a la hora de aplicar la ley al supuesto concreto.

Para que nadie se haga falsas ilusiones, quede claro que, hasta la fecha, tanto el Tribunal Supremo como el Tribunal Constitucional se han ocupado de tumbar todas las opciones de quienes han defendido la injusticia de una norma que permite a un acreedor hipotecario adjudicarse el bien hipotecado por un valor y continuar la ejecución contra el patrimonio del deudor por la parte de la deuda no cubierta. La parte positiva es que si nuestros más altos tribunales han tenido ocasión de pronunciarse sobre estas cuestiones es porque los Juzgados de Instancia y las Audiencias Provinciales están dictando resoluciones que ponen cada vez más enérgicamente en duda la simple aplicación literal de una norma que les parece injusta.

Seguramente haya más, pero nosotros conocemos al menos tres pronunciamientos de Audiencias Provinciales que se han ocupado recientemente de este asunto, siendo la más reciente la citada al inicio. En los tres casos se celebró la subasta y quedó desierta.

La primera de estos pronunciamientos, una bomba mediática, la dictó la Audiencia Provincial de Navarra, Sección 2ª, el 17 de diciembre de 2.010: el banco optó por adjudicarse el bien por el 50% de su valor y pretendió continuar ejecutando contra el patrimonio del deudor por la parte no cubierta. La Audiencia consideró que el banco se había adjudicado un bien cuyo valor sí cubría la deuda en su totalidad, independientemente de que nadie ofreciera por él ni siquiera el 50% del valor que se le atribuyó en la escritura de constitución de la hipoteca.

Crítica a esta fundamentación: De este argumento la duda que nos surge es cuál es el criterio que tomamos como referencia para determinar el valor de un bien, puesto que dicho valor, por definición, es cambiante. Ya anticipo que el criterio lo ha fijado estupendamente bien, en nuestra opinión, la Audiencia Provincial de Córdoba: se trata del valor de mercado. Puede que en el momento de constituir la hipoteca el valor del bien fuera el que se le atribuyó, pero ese valor puede cambiar, subir o bajar y es el valor que tenga en el momento de la adjudicación el que ha de servir como referencia para saber cuál es la parte de la deuda que se cancela. El precio alcanzado por el bien en la subasta puede servir como referencia, pero cierto es que tampoco es un criterio seguro, porque en una subasta, normalmente, el precio que alcanzan los bienes ejecutados es menor que el que alcanzarían en una venta de mercado normal y corriente.

La Audiencia Provincial de Gerona no se quiso quedar atrás y el 7 de abril y el 16 de septiembre de 2.011 dictó dos Autos que prolongaban la tendencia. No aludiremos al primero de ellos, por lo particular del caso, que lo hace difícilmente extrapolable, pero sí al segundo, que contó, además, con un voto particular, contrario al sentir mayoritario de la Sala. Por la misma razón que la de Navarra y con argumentos legales tales como la doctrina de los actos propios, la Ley de Consumidores y Usuarios, el abuso de derecho, el enriquecimiento injusto y la búsqueda de la justicia material, concluyó que no cabía seguir adelante con la ejecución, por entender que el valor del bien atribuido al banco ejecutante era, precisamente, el que constaba en la escritura de constitución de la hipoteca.

Crítica a esta fundamentación: se contiene en el voto del magistrado discrepante que, eso sí, manifiesta su simpatía personal por las conclusiones alcanzadas por sus compañeros, hace alusión a la doctrina del Tribunal Supremo, que se opone frontalmente a estas consideraciones. Citando, entre otras, la sentencia de 25 de septiembre de 2.008, rebate uno por uno todos los argumentos y apela a la literalidad de la ley y a los últimos cambios legislativos habidos, ninguno de los cuales ha modificado los artículos que permiten la continuidad de la ejecución.

Finalmente nos referimos al Auto de la Audiencia Provincial de Córdoba, en nuestra opinión la más convincente, pero cuyo supuesto de hecho contiene un dato que lo hace diferente. El banco se atribuyó el inmueble por el 60% de su valor en escritura. Pero en este caso las partes ejecutante y ejecutada, que habían negociado una solución al margen de la ejecución, encargaron una tasación a una entidad de reconocido prestigio, muy próxima a la fecha de la subasta, en la que se determinó un valor del inmueble muy superior al 60% de la deuda. Defiende en este caso el juzgador que “el importe de la adjudicación tiene que estar objetivamente relacionado con el valor real del bien adjudicado” y que la expresión “producto insuficiente” contenida en el artículo 579 de la Ley de Enjuiciamiento Civil debe interpretarse como valor real del bien en el momento de la adjudicación. Y, como cuenta con un elemento probatorio consistente para fijar dicho valor – la tasación – lo toma como referencia para determinar qué parte de la deuda queda cancelada como consecuencia de la atribución del bien mediante subasta. Entre el valor de mercado que parece desprenderse de la subasta desierta y el valor de mercado que atribuye al bien un experto independiente, opta con buen criterio por este último.

Crítica a esta fundamentación: Este Auto sí nos da una pista válida y útil en la práctica, aunque tiene como presupuesto que la tasación obtenida dé como resultado un valor del bien superior al 60% de la deuda, que es el valor “suelo”, por debajo del cual el ejecutante no puede adjudicarse el bien.

Se van afinando los criterios legales y esto nos lleva a animar a todos los que siguen peleando en busca de una respuesta más justa a sus situaciones. Mucho ánimo.

www.ccmabogados.com

 

Mar

27

Posted by : Juan Sanchez Corzo | On : March 27, 2012

Al definir el ámbito de actuación (artículo 2), la norma que comentamos dice que es de aplicación a deudores hipotecarios situados en el umbral de exclusión, que queda definido por la concurrencia simultánea de seis circunstancias verdaderamente extremas, aunque seguramente no infrecuentes. Nos remitimos al contenido del Real Decreto para evitar repetir aquí pormenorizadamente cada una de tales circunstancias (artículo 3). Puede consultarse en el siguiente link: http://www.boe.es/boe/dias/2012/03/10/pdfs/BOE-A-2012-3394.pdf

                Primera duda: ¿Es de aplicación a empresarios que no son propietarios directamente de su vivienda habitual, sino que lo son a través de sociedades patrimoniales y que igualmente están siendo objeto de ejecución hipotecaria?

Algunas de las medidas que prevé el Real Decreto:

1.- Moderación de los intereses moratorios, que quedan limitados a la suma de los intereses remuneratorios más un 2,5% sobre el capital pendiente del préstamo.

Segunda duda: No entendemos si la fórmula prevista es interés remuneratorio + 2,5 puntos porcentuales o interés remuneratorio más un total del 2,5% del capital pendiente de amortizar. Es decir, si el interés remuneratorio está situado en el 4,5%, la primera interpretación situaría el remuneratorio en el 7%; la segunda, en cambio, lo situaría en el 4,5% y el total final no podría en ningún caso superar la suma de los intereses remuneratorios pactados más el 2,5% del capital pendiente de amortizar.

2.- Se crea un Código de Buenas Prácticas al que las entidades financieras se han de adherir, siendo esta adhesión totalmente voluntaria.

Su aplicación se limita a viviendas de un determinado valor según el tamaño de la población en que se ubiquen (artículo 5.2)

3.- Se eximen del pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados las escrituras que se otorguen como consecuencia de este Real Decreto y del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas las plusvalías que se obtengan como consecuencia de la dación en pago del bien.

Contenido del Código de Buenas Prácticas:

a) Obligatorio para la entidad financiera:

1.- No cabe acogerse al mismo si ya se ha anunciado la subasta en el procedimiento de ejecución hipotecaria.

2.- La entidad financiera debe elaborar y notificar un plan de reestructuración aplicando conjuntamente las siguientes medidas:

                – Carencia de capital de cuatro años.

                – Ampliación del plazo de amortización hasta un máximo de 40 años.

                – Reducción del tipo de interés a Euribor + 0,25 durante el plazo de carencia de cuatro años.

3.- Se aplicará la dación en pago, a los doce meses de haberse solicitado el plan de reestructuración, cuando se considere que este es inviable, aun aplicando la quita que luego se dirá, siempre que lo solicite el deudor y mientras no se haya anunciado la subasta en el procedimiento de ejecución hipotecaria, siempre y cuando no existan cargas posteriores sobre la vivienda.

b) Potestativo para la entidad financiera, cuando se considere que el plan de reestructuración es inviable y, además, lo solicite el deudor:

                – Quita en el capital pendiente de amortizar. Esta medida será aplicable aunque se haya anunciado ya la subasta.

En caso de aplicarse, la dación en pago supondrá:

1.- La cancelación definitiva de la deuda.

2.- La cancelación definitiva de las responsabilidades personales del deudor y de terceros.

3.- La posibilidad para el deudor de permanecer en la vivienda, como arrendatario, durante dos años, con una renta del 3% del importe total de la deuda en el momento de la dación.

                Tercera duda: ¿Se entiende que el 3% de la deuda total es la renta total para los dos años de duración del arrendamiento?

Hasta la fecha se han publicitado ya las adhesiones a este Código de Buenas Prácticas por parte del Banco Santander y CatalunyaCaixa.

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